Revaloriser notre patrimoine communal, une priorité !

Le patrimoine d’une commune recouvre de nombreux éléments. Historique, humain, financier et immobilier. Tous ces facteurs méritent attention et valorisation. Dans ce tract du mois d'octobre, nous nous arrêtons sur le patrimoine immobilier de Saint-Georges-de-Reneins, en prenant un peu de hauteur tout en restant lucide sur les potentiels et les contraintes des bâtiments communaux existants. Concrètement, notre commune enregistre plus de 31 millions d’euros d’immobilier et de terrains à l’actif de son dernier bilan. La part immobilière importante, laissée pour partie en déshérence, constitue une opportunité que nous souhaitons valoriser pour le bien commun.

Tract thème 2 - Octobre 2025 - Le Patrimoine communal

Sur le plan financier et patrimonial, force est de constater que notre commune cultive les paradoxes. 

Côté finances, le montant des réserves capitalisées au fil des années est aujourd’hui de plus de 10 millions d’euros, montant recensé dans le dernier budget d’investissement 2025. Face à cette bonne santé financière, notre enquête montre une insatisfaction des citoyens de St Georges face à des infrastructures insuffisantes et à des besoins essentiels non satisfaits (équipement scolaire, sanitaire, structures d’accueil à tous les âges, voirie, sécurité, qualité de vie, entretien des chemins….). 

Cette richesse potentielle qui cache une insatisfaction latente est le résultat d’une absence de vision à long terme en matière d’investissements structurants pour notre commune. 

La programmation par l’équipe municipale sortante de plus de 7,5 millions d’euros de dépenses d’investissements (75 % de nos réserves) dans sa dernière année de mandat (dont notamment les 2,28 M d’euros consacrés à la seule implantation du musée archéologique de Ludna), confirme une gestion plus électoraliste qu’économique de nos finances locales. 

L’étude de rentabilité sur les dix prochaines années du projet de Musée conduit à un déficit de 700 000 euros sous l’hypothèse d’une fréquentation de 20 000 visiteurs par an !  

En matière de patrimoine, notre commune enregistre à l’actif de son dernier bilan plus de 21 millions d’euros de constructions et 9,8 millions d’euros de terrains ! 

Une grande majorité de nos citoyens ignore l’étendue des immobilisations détenues par la municipalité dans notre seul centre bourg. Or ces immobilisations sont, pour une large part, non utilisées, non entretenues voire laissées à l’abandon. 

Pire encore lorsque des acquisitions immobilières sont réalisées sans véritables objectifs d’intérêt général à un coût supérieur à l’évaluation faite par les Domaines et ce pour aboutir finalement à leur destruction aux frais du contribuable ! 

L’opération d’acquisition puis de destruction en 2010, du restaurant la Table du sud avenue Charles De Gaulle et de son immeuble mitoyen, est significative. 

L’histoire vient de se répéter en 2025 avec l’acquisition de l’ancienne boulangerie Crozet ou du bâtiment du secrétariat Rhône Alpes et du cabinet du kinésithérapeute (membre du conseil municipal par ailleurs). Bâtiments achetés au-dessus de l’évaluation des domaines et qui eux aussi ont été détruits ou promis à la destruction à terme.

Pour ne retenir qu’une image, notre municipalité se comporte comme un père de famille qui, ayant bénéficié d’un bel héritage, thésaurise une épargne improductive, sans jamais investir un euro ni dans l’entretien de sa maison, ni dans le financement des études de ses enfants ! 

Ce n’est qu’au bord du divorce ou du conflit familial qu’il ouvre sa bourse, prêt à dilapider toute sa fortune pour essayer de ressouder hélas trop tard une famille éclatée.

En matière de gestion du budget et du patrimoine, «“Il n'est pas de vent favorable pour celui qui ne sait pas où il va.” (Sénèque). 

Après un rapide rappel de l’inventaire de notre commune, minutieusement réalisé par nos soins, nous précisons les axes de revalorisation de notre patrimoine que nous envisageons dans notre projet.

1 – Un patrimoine diversifié et sous-exploité.

Nous nous sommes livrés à un inventaire exhaustif du patrimoine de notre commune auquel le lecteur du Blog citoyen de St Georges peut déjà accéder. Il pourra même localiser chacun des lieux sur la carte interactive associée.. 

Par souci de synthèse, nous avons précisé la partie relative aux immobilisations les plus essentielles, situées dans des lieux selon nous stratégiques pour l’avenir de la commune : 

• Le centre bourg autour de la place de l’Eglise ;

• Le centre bourg autour du Parc Montchervet ;

• Le centre bourg autour de l’Espace Charles De Gaulle ;

• Le centre bourg autour du quartier de la Gare et du site des Gravins ;

• La périphérie du centre bourg et les hameaux.

Cliquez ici pour consulter cet inventaire au 7 octobre 2025

Un schéma de rénovation urbaine a été commandé par la municipalité fin 2021, auprès du cabinet d’architecture Oxygène et devait être présenté en juin 2022 (voir compte-rendu du conseil municipal du 16 novembre 2021). 

Hélas, malgré des demandes répétées d’un élu, cette étude n’a jamais été présentée en conseil municipal et encore moins à la population. 

Vous trouverez ci-après le lien sur le site internet du cabinet d'architecture Oxygène qui présente un extrait de l’étude avec quelques illustrations.

https://oxygen-architecture.fr/projets/etude-urbaine-patrimoniale-saint-georges-de-reneins/

2 – Notre projet de valorisation du patrimoine : axe fort de notre programme.

Ces dernières années, l’équipe municipale sortante a multiplié des études coûteuses auprès de multiples cabinets d’architectes privés pour envisager une restructuration urbaine. Lors du Conseil Municipal de ce 13 octobre, le montant des études sur la période d’avril à octobre 2025 s’élevait déjà à près de 200 K€. 

A ce jour cette politique cumule plusieurs faiblesses :

• Une absence de communication des projets et des résultats des études menées, aussi bien au niveau du Conseil Municipal qu’au niveau des contribuables ;

• Aucune application concrète à ce jour de ces études, dont l’accumulation ne fait que grever le débit de notre budget de fonctionnement ;

• Pire encore dans le contexte de contrainte budgétaire que nous connaissons, le remboursement de subventions acquises faute de réalisation des projets (150 K€ d’une subvention obtenue en 2019 et restituée au département en 2023 faute de réalisation du projet Escale Architecte pour le foyer municipal), voire l’absence de demandes de subventions pour des projets coûteux et risqués comme celui du Musée archéologique de Ludna ;

• Une politique d’urbanisme au coup par coup, dirigiste, sans vision d’ensemble ni prospective des enjeux économiques et sociaux pour la commune à moyen et long terme.

Nous souhaitons valoriser notre patrimoine au service de nos citoyens, consommateurs comme entrepreneurs, mais sur la base d’un programme pluriannuel d’investissements sur le long terme, concerté au sein du Conseil Municipal et avec la population, et associé à une prévision budgétaire adaptée et réalisable. 

Plutôt que de confier nos projets à des cabinets d’architectes privés, nous envisageons de confier l’accompagnement de notre politique de revalorisation du patrimoine au Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et de l’Environnement du Rhône (CAUE). Cette structure accumule une forte expérience d’aide à la décision et de prospective auprès des collectivités locales dans leurs projets d’investissements. Elle est à même de nous apporter une évaluation d’ensemble et de cibler les priorités sur une programmation pluriannuelle de nos investissements.

Les modalités par lesquelles nous envisageons de revaloriser notre patrimoine passent par quatre axes majeurs.

Une valorisation économique directe

• Réhabiliter et louer des bâtiments ou terrains à des particuliers, entreprises, artisans ou associations. comme par exemple les locaux inutilisés place de l'Église et face à la fontaine, ou au niveau du rond-point. Ils pourraient être réaménagés dans un usage mixte locatif à titre de logements et de commerces. Cet objectif s’inscrit d’ailleurs dans un des axes du PLU.

• Cession de biens sans utilité pour le service public ou sans enjeux stratégiques pour le moyen long terme. Revendre certains de nos actifs non stratégiques, ou dont la vente ne porte pas préjudice à la sauvegarde de nos ressources naturelles, peut contribuer au financement complémentaire de nos projets d’investissements. 

Une reconversion

• Transformation de bâtiments vacants en logements, espaces culturels, coworking, etc. Notre projet de réhabilitation du foyer municipal en Halle polyvalente s’inscrit dans cet axe. Il vise à restituer une âme, un lien social et une vitalité économique à notre centre bourg.

• Engager des Partenariats Public-Privé (PPP) pour financer et gérer certains projets de rénovation ou de construction. Telle pourrait-être l’option retenue pour une restructuration de nos structures d’accueil pour les séniors. L’ancienne maison des médecins avec son accès direct au Parc Montchervet et au centre bourg pourrait nourrir une telle action en mutualisant les services dans une structure modernisée. 

• Envisager le montage en bail emphytéotique, en concession ou en délégation de service public pour permettre à un tiers privé d’exploiter un bien sur le long terme tout en assurant sa valorisation. La gestion de l’Espace Culturel pourrait faire l’objet d’une Délégation de Service Public (DSP) pour rationaliser son utilisation et exploiter pleinement la taille de sa structure, rentabiliser son coût de fonctionnement. Un espace de coworking pourrait être envisagé sur le quartier de la gare en collaboration avec le projet 1001 gares de la SNCF. Les locaux de l’ex bâtiment Mercedes ont vocation à être destinés à des artisans et des petites entreprises qui recherchent désespérément des locaux (voir en fin de l’article “Dernière minute”). 

Une valorisation patrimoniale et environnementale

• Améliorer la performance énergétique des bâtiments pour réduire les coûts et valoriser le parc immobilier. A peu près tous nos bâtiments publics actuellement en service pourraient faire l’objet d’une telle opération (Mairie, Espace Culturel, écoles; Pôle Associatif ,..). Il faudra systématiquement intégrer cette réflexion lors des projets de réhabilitation de certains de nos locaux vétustes (foyer municipal, ancienne école de musique, …). Une collaboration étroite avec la CCSB serait plus qu’utile à ce niveau.

• Restaurer et ouvrir au public les bâtiments classés ou remarquables pour valoriser notre patrimoine historique. Les bâtiments de l’Espace Charles de Gaulle (maison carrée, ancienne école de musique,…) offrent la possibilité d’y intégrer le musée de Ludna dans des conditions de coûts de construction et de fonctionnement plus raisonnables. Cet espace pourrait être délégué aux activités culturelles, artistiques, patrimoniales (anciens combattants) et à un espace d’animation et de création pour nos adolescents. Mettre en place au départ du centre bourg des sentiers de visites guidées de nos lieux historiques (la maison de la Grange au Diable, le marais et l’étang de Boitray, le lavoir de Roffray, les perrés de Port-Rivière, les plaques de cochers, les croix…) par des modes doux de déplacement.

• Valoriser les abords des bâtiments par des aménagements paysagers pour renforcer leur attractivité. Poursuivre le projet de voie verte le long de la voie ferrée sur le site des Gravins et apporter une solution à la traversée de St Georges.

Enfin, une gestion numérique de notre patrimoine peut accompagner ce plan de valorisation au service des usagers par trois actions : 

• Mener un inventaire actualisé et une cartographie de notre patrimoine comme outil de pilotage de nos actifs.

• Compléter le site internet de la mairie avec une plateforme numérique pour promouvoir les biens disponibles à la location ou à la vente pour nos habitants comme pour nos entrepreneurs, artisans ou commerçants.

• Mener un audit et une planification patrimoniale pour guider nos choix structurants sur le long terme et optimiser l’usage et la rentabilité de nos biens communaux …

Notre plan pluriannuel d’investissement (PPI) à venir

Compte tenu des retards enregistrés dans la valorisation des bâtiments communaux comme dans l'entretien de nos voiries, notre plan pluriannuel d’investissements devra établir des priorités en tenant compte des sources de financement qui pourront être mobilisées. Sur la base des informations budgétaires en notre possession (budget primitif 2025, budget primitif et compte financier unique 2024), nous avons établi plusieurs scénarios possibles de nos capacités d’investissement sur les quinze années à venir. La possibilité de mobiliser une partie de nos fonds propres dépendra de l’état des réserves qui n’auront pas été utilisées par l’équipe municipale en place. Evaluées à près de dix millions d’euros en début d’année 2025, elles pourraient être fortement affectées par les dépenses d’investissement exceptionnelles programmées dans le budget d’investissement 2025. On voit là tout l’intérêt d’une programmation pluriannuelle des investissements qui, cohérente avec les besoins urgents de services publics des habitants de la commune, les déconnecte d’une gestion électoraliste chaotique.  

Dernière minute :

Le 2 octobre 2025, la Mairie de Saint Georges a publié un appel d'offre public, pour une “procédure de concession en vue de la conclusion d'un bail à construction sis parcelle cadastrée section B n° 1115, située 150 avenue Léon Foillard” (terrain et bâtiment de l’ancien garage Mercedes).

L’ancien terrain et garage “Mercedes” acheté 1,4 M€ en 2023 par la commune, fait l’objet d’un appel d’offre public pour une concession sur 20 ans de 2026 à 2046

Depuis début 2025, BV Automobiles loue le terrain 1500 € par mois, pour stocker ses véhicules accidentés

L’annonce est disponible sur le site du BOAMP et le dossier est téléchargeable en cliquant ici.

Cette démarche coïncide avec l’une de celles que nous préconisions précédemment, mais elle a fait l’objet d’aucune présentation en conseil municipal, alors que les délais de réponse à cet appel d’offre sont très courts et engagent la commune sur plusieurs années !

“Le preneur du bail à construction (ou futur concessionnaire) devra assurer la démolition du bâti existant sur la parcelle (local commercial de 1 000 m2), puis la construction, le financement et la gestion de l'ensemble immobilier prévu par les prescriptions du contrat (un ou plusieurs immeubles d’une surface de plancher minimale de 4 000 m2, affectés à des activités tertiaires) durant la durée du bail à construction. Le preneur exploitera les immeubles ainsi érigés ou les mettra à disposition de tiers, et encaissera durant la durée du bail à construction l'ensemble des loyers qu'il percevra des locataires. Il versera à la Commune un loyer annuel conformément à son offre financière. A l’issue de la durée du bail, l’ensemble immobilier reviendra en pleine propriété à la Commune.”

La durée du bail est prévue sur 20 ans, du : 05/01/2026 au 05/01/2046

La valeur estimée de la démolition (+dépollution) et des travaux : 12 millions d'euros HT.

Le loyer perçu par la commune n'est pas précisé.

Le coût d’acquisition par la commune en octobre 2023 : 1,350 millions d’euros TTC (hors frais d’acte) …

Si vous avez d’autres propositions en matière de patrimoine, écrivez à StGeorges2026@gmail.com